Il mercato immobiliare nella regione ASEAN

A cura dell’Italian Desk di Dezan Shira & Associates

A seguito dell’istituzionalizzazione della Comunità Economica dell’ASEAN, nel 2015, i Paesi della regione hanno instancabilmente lavorato verso una progressiva armonizzazione della politica economica comune. La rimozione delle barriere commerciali e l’apertura verso la regione sono il risultato dell’implementazione di accordi di integrazione regionale, dell’applicazione di misure standardizzate, e di una crescente competitività tra gli stessi membri dell’ASEAN volta ad attirare investimenti esteri. Negli ultimi anni, il mercato immobiliare è stato fortemente liberalizzato in molti stati membri, vantando quindi una considerabile crescita.

Tra il 2005 e il 2014, gli investimenti hanno raggiunto USD 28,19 miliardi, in gran parte provenienti da investitori stranieri. Si prevede un continuo incremento degli investimenti nel settore grazie all’attenuamento delle restrizioni sugli investimenti esteri e all’emergente classe media caratterizzata da un’elevata propensione al consumo. I mercati emergenti, inclusi Vietnam, Indonesia e Cambogia, stanno adottando varie riforme per rendere i loro mercati immobiliari più accessibili agli investimenti esteri, presentando così diverse opportunità. Tuttavia, investire nel settore immobiliare ASEAN presenta una serie di ostacoli. Nonostante i miglioramenti per coloro che investono, in molti paesi le leggi sulla proprietà fondiaria rimangono ancora severe, incluse restrizioni sulla locazione. Mentre la regione ASEAN è alle prese con un elevato tasso di urbanizzazione e infrastrutture inadeguate, i governi si trovano a dover bilanciare il desiderio di attirare capitali stranieri con l’impegno di garantire abitazioni a prezzi accessibili per i propri cittadini.

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Vietnam
Il primo luglio 2015 la Legge sull’Edilizia e la Legge sul Settore Immobiliare vietnamita sono entrate in vigore, liberalizzando ampiamente l’accesso al mercato per gli stranieri che intendono acquistare immobili e rendendo il Vietnam una delle economie più aperte all’interno del Sud-Est Asiatico. Le nuove norme consentono agli investitori stranieri di possedere, vendere e trasferire proprietà ma soltanto per un massimo di cinquanta anni, con opportunità di estensione per ulteriori cinquanta. Inoltre, agli stranieri sposati con cittadini vietnamiti è concesso un periodo più esteso per il possesso di immobili. Per quanto riguardale società straniere, filiali e uffici di rappresentanza con la licenza di operare in Vietnam, queste possono acquistare e vendere proprietà per il periodo di tempo dichiarato nell’investimento stesso o nel certificato di attività, ed ai costruttori edili è permesso concedere in locazione case ed edifici. Con l’obiettivo di proteggere i consumatori, gli operatori che intendono affittare o vendere un edificio prima che la costruzione sia terminata devono ottenere garanzia da una banca autorizzata. Gli acquirenti stranieri possono acquistare proprietà che fanno parte di un progetto di sviluppo, come un appartamento, un condominio o una residenza a schiera, ma non unità indipendenti. Fino ad ora, gli investitori stranieri dovevano affrontare una serie di restrizioni e, per esempio, potevano affittare una proprietà solamente per un anno (salvo l’ottenimento del diritto di utilizzo del terreno tramite una joint venture con un socio vietnamita). La nuova normativa in materia rende il Vietnam un polo di attrazione per gli investimenti esteri nel settore immobiliare, come si può osservare da uno studio condotto dallo Urban Land Institute e da PWC che ha classificato Ho Chi Minh City come la quinta miglior opportunità di investimento immobiliare nella regione Asia-Pacifico, dietro solo a Tokyo, Sydney, Melbourne e Osaka. Gli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare, così come il numero di costruzioni, stanno vertiginosamente aumentando, rendendoli rispettivamente la seconda e la terza maggior destinazione di investimento per settore, secondo solamente a quello manifatturiero.
Insieme, il settore immobiliare e il settore edile hanno attirato USD 3,6 miliardi in investimenti diretti esteri nel 2014, rappresentando il diciotto percento degli investimenti totali del paese. I principali investitori extra-ASEAN nel 2014 includono Corea del Sud, Hong Kong, Giappone, mentre anche USA, UE e Canada stanno aumentando l’interesse per il settore immobiliare vietnamita.

Indonesia
L’Indonesia è un mercato allettante per coloro i quali voglio investire nel settore immobiliare. Tra i fattori principali si annoverano la vasta e giovane popolazione, il rapido tasso di urbanizzazione del Paese e l’emergente classe media. Inoltre, è previsto un raddoppio della classe media indonesiana, che vanta ora 40-50 milioni di persone, nei prossimi 40 anni. La vasta popolazione del Paese di oltre 225 milioni di abitanti è rappresentata per la maggior parte da giovani, con un’età media inferiore ai 30 anni. La demografia del Paese suggerisce quindi che numerosi giovani “primi acquirenti” entreranno nel mercato immobiliare, molti dei quali faranno parte della classe media. Più della metà della popolazione indonesiana attualmente già vive in area urbane e le proiezioni delle Nazione Unite stimano un’urbanizzazione del 75 per cento entro il 2050. Tra il 2011 e il 2013, i prezzi medi degli immobili residenziali sono aumentati annualmente del 30 per cento ed anche i titoli immobiliari hanno avuto un andamento positivo per tutto il periodo.

Per gli stranieri, la proprietà nelle fasce più basse è fortemente limitata, mentre il mercato degli immobili di lusso è stato enormemente liberalizzato negli ultimi anni. Una norma del 2015 ha riconosciuto agli stranieri la proprietà di “appartamenti di lusso”, e una successiva norma ha permesso agli stranieri che lavorano o investono in Indonesia di possedere proprietà fondiaria.
Gli investitori esteri possono acquistare proprietà fondiaria per un periodo iniziale di 30 anni, con la possibilità di estensione per altri 20 anni e successivamente ulteriori 30, per un totale di 80 anni. Gli stranieri possono solamente godere di un diritto d’uso (c.d. Hak Pakai) e non possono possedere un “Diritto di Proprietà” per le unità classificate come “modeste” o “estremamente modeste”. Il prezzo minimo per una proprietà idonea ad essere acquistata da uno straniero varia da regione a regione, oscillando da IDR 5 miliardi (equivalenti a circa USD 3,5 milioni) per un appartamento a Jakarta a IDR 750 miliardi (pari a circa USD 56 milioni) per un appartamento in una regione in via di sviluppo.
Sebbene gli investitori stranieri debbano affrontare restrizioni, non vi sono limiti per le società interamente straniere che intendono modificare ed investire nelle loro proprietà, e possono quindi possedere il “diritto di costruzione”. Le società straniere non sono soggette a limiti e restrizioni, ma nel piccolo e medio-piccolo mercato, estremamente lucrativo, la presenza burocratica è particolarmente forte. Ad esempio, con l’iniziativa “un milione di case”, la societa’ edile statale Perumnas ha ricevuto IDR 1 trilione dal governo per raggiungere l’obiettivo di costruire dieci milioni di nuove case tra il 2015 e il 2020.

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Cambogia
Nonostante l’inferiorità nella dimensione e nella capacità industriale rispetto al Vietnam e all’Indonesia, la Cambogia è un mercato di frontiera che negli ultimi anni ha registrato un forte aumento della partecipazione straniera nel settore immobiliare. Sebbene gli stranieri non possano possedere una proprietà in Cambogia, la Legge sulla Proprietà Straniera del 2010 ha aperto gli investimenti stranieri relativi ai condomini e a determinati piani di singoli edifici. Per gli stranieri la prorpietà è infatti limitata ai piani superiori degli edifici, solo in specifiche zone, e non possono possedere più del 70 per cento di un determinato immobile. In base alla società di consulenza CBRE, il numero di condomini in Phnom Penh è aumentano da 178 nel 2009 a 2095 nel 2014, più altre 9000 unità previste tra il 2015 e 2018. Secondo il sito Property Guru gli investitori hanno registrato introiti da locazione tra il cinque e il sette per cento all’anno e una crescita del capitale annuo compresa tra il cinque e l’otto per cento. Tuttavia, il forte sviluppo delle unità abitative potrebbe eccedere la domanda locale, dal momento che molti non possono ancora sostenerne i costi. In aggiunta, vi sono sospetti che il mercato immobiliare cambogiano sia utilizzato per il riciclaggio di denaro sporco. I costruttori cinesi sono stati intensamente presenti nella regione, e alcuni vedono la Cambogia come il mezzo per le società cinesi per portare denaro fuori dal Paese e convertirlo in dollari statunitensi. Nonostante queste preoccupazioni, la Cambogia ha un forte potenziale di crescita grazie all’aumento dell’integrazione regionale e alla costante crescita del PIL.

Cosa osserviamo
Il mercato immobiliare nella regione ASEAN sta vivendo un periodo di forti riforme, che portano sia opportunità che incertezze. Diversi Paesi hanno attenuato le restrizioni per la proprietà straniera negli ultimi anni, anche se l’ampiezza del diritto di proprietà rimane poco chiara. Ad esempio, la Circolare del Myanmar sulla Legge sui Condomini permette agli stranieri di possedere fino al 40 percento dell’edificio, ma non riconosce loro la possibilità di gestirlo. Per questo motivo, rimane incerto se i proprietari potranno affittare le loro proprietà. Nonostante gli sforzi di liberalizzazione, gli stranieri devono ancora affrontare numerose restrizioni all’interno della regione, e l’instabilità politica in paesi come la Thailandia aggiunge ulteriori incertezze. Anche mercati sviluppati come Singapore mostrano simili questioni. Nonostante la città-stato sia un appetibile centro per nuovi investimenti e stia emergendo sempre di più come base per le società che operano nell’ASEAN, le preoccupazioni riguardo all’accessibilità e all’influenza straniera hanno portato a una serie di misure restrittive volte a controllare la presenza straniera nel Paese. Ciononostante, il mercato immobiliare ASEAN dimostra di essere fortemente dinamico oltre che impegnato in un processo di liberalizzazione che offre quindi interessanti opportunità sia nel breve che nel lungo periodo.

Rimpatriare gli utili dal Vietnam
La rimessa degli utili dal Vietnam può rivelarsi un processo complesso e laborioso anche per gli investitori più esperti. In questo numero di Vietnam Briefing, presentiamo i regolamenti esistenti in materia di trasferimenti degli utili e forniamo una guida su come rispettare le relative norme. Inoltre, introduciamo gli organi governativi competenti e forniamo consigli esperti sulla gestione delle perdite.

Annual Audit and Compliance in ASEAN
For the first issue of our ASEAN Briefing Magazine, we look at the different audit and compliance regulations of five of the main economies in ASEAN. We firstly focus on the accounting standards, filing processes, and requirements for Indonesia, Malaysia, Thailand and the Philippines. We then provide similar information on Singapore, and offer a closer examination of the city-state’s generous audit exemptions for small-and-medium sized enterprises.

The Trans-Pacific Partnership and its Impact on Asian Markets
The United States backed Trans-Pacific Partnership Agreement (TPP) includes six Asian economies – Australia, Brunei, Japan, Malaysia, Singapore and Vietnam, while Indonesia has expressed a keen willingness to join. However, the agreement’s potential impact will affect many others, not least of all China. In this issue of Asia Briefing magazine, we examine where the TPP agreement stands right now, look at the potential impact of the participating nations, as well as examine how it will affect Asian economies that have not been included.

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