Legge Omnibus in Indonesia: normativa sulla proprietà immobiliare straniera sempre più flessibile

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L’Indonesia ha reso più semplice per gli stranieri l’acquisto di proprietà immobiliari nel Paese attraverso il Regolamento del Governo n. 18 del 2021 (GR 18/2021), che attiverà i più grandi cambiamenti alle leggi indonesiane sulla proprietà degli ultimi 20 anni.

Il GR 18/2021 apporta modifiche ai principali diritti/titoli fondiari che riguardano:

  • Diritto di gestione (Hak Pengelolaan, HPL);
  • Diritto di coltivazione (Hak Guna Usaha, HGU);
  • Diritto d’uso (Hak Pakai, HP);
  • Diritto di costruzione (Hak Guna Bangunan, HGB)
  • Diritto di proprietà su unità accatastate (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS);
  • Diritti sul sottosuolo e sulla superficie; e
  • Registrazione fondiaria.

Una disposizione degna di nota del GR 18/2021 stabilisce che gli stranieri e le persone giuridiche straniere possono essere proprietari di appartamenti e proprietà fondiarie. Gli stranieri, tuttavia, potranno detenere solo appartamenti situati nelle zone economiche speciali, nelle aree di libero scambio, nelle zone industriali ed in altre aree economiche. .

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Diritto d’uso, diritto di costruzione e diritto di coltivazione

La Legge prevede due tipi di diritto d’uso (HP):

  • Diritto d’uso entro un certo periodo; e
  • Diritto d’uso su terreni utilizzati per scopi specifici.

Questo titolo fondiario è generalmente riferito al diritto di utilizzo/raccolta su terreni di proprietà dello stato o su terreni privati. Oltre che per scopi agricoli questi terreni possono essere utilizzati anche come cantieri.

La titolarità del diritto d’uso può essere concessa ad entità giuridiche straniere che abbiano un Ufficio di rappresentanza, a cittadini stranieri, e ad entità e cittadini locali. Questa comprende terreni di proprietà statale, terreni a titolo gratuito e il diritto alla gestione fondiaria.

Se concessa per terreni statali e diritto di gestione fondiaria, la titolarità è valida per un termine massimo di 30 anni ed è prorogabile per ulteriori 20 anni. Una volta scaduto il periodo, la titolarità può essere estesa per altri 30 anni (per un totale di 80 anni). Precedentemente il titolo HP poteva essere concesso solo per 25 anni e prorogato per ulteriori 20 prima di un altro rinnovo di 25 anni (per un totale di 70 anni).

Il diritto di costruzione (HGB) è un titolo concesso, su un terreno libero o di proprietà, a cittadini indonesiani e società straniere (PT PMA) allo scopo di erigere o utilizzare un edificio sul terreno. Il termine massimo per un titolo HGB è di 30 anni e si può prorogare per altri 20 anni. Una volta scaduto può essere nuovamente prorogato per altri 30 anni (per un totale di 80 anni).

Il diritto di coltivazione (HGU) viene normalmente concesso su terreni statali per lo sviluppo di piantagioni e può essere rivolto ad aziende straniere. Il termine massimo per questo titolo fondiario è di 35 anni ed è prorogabile per altri 25 anni. Alla scadenza può essere ulteriormente rinnovato per altri 35 anni.

Il GR 18/2021 prevede che i titolari di diritti HGU, HGB e HP avviino le attività sul fondo, siano esse la costruzione di edifici, la coltivazione o altri usi della terra, entro due anni dalla concessione del titolo.

Diritto di proprietà, da parte di stranieri, su appartamenti e case

Attualmente, secondo il GR 18/2021, gli stranieri possono kdivenire proprietari di appartamenti in base al diritto di proprietà su unità accatastate (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS).

Gli stranieri possono acquisire titoli HMSRS solo su appartamenti situati in zone economiche speciali, aree di libero scambio, zone industriali o altre zone economiche (turistiche, suburbane o urbane). Gli stranieri possono anche possedere case costruite su terreni con titoli HP ed appartamenti costruiti in base a titoli HP o HGB.

Le proprietà possedute da stranieri sono soggette ad alcune restrizioni quali:

  • Prezzo minimo;
  • Area e numero di appartamenti;
  • Zona residenziale; e
  • Spazio fondiario.

Il prezzo minimo per le case e gli appartamenti varia in base alle province.

Nuovo servizio elettronico di registrazione fondiaria

Secondo il nuovo regolamento, il governo ha introdotto un servizio elettronico di registrazione fondiaria per incoraggiare la digitalizzazione dei certificati fondiari su tutto il territorio indonesiano.

Le informazioni elettroniche o le loro stampe, in quanto tali, sono accettate in tribunale purché siano convalidate da un funzionario autorizzato. Considerata la frequente falsificazione dei titoli fondiari in Indonesia, questo viene visto come un positivo sviluppo del processo di eliminazione dell’abuso.

Diritti su spazi sotterranei e di superficie

Questo è un nuovo aspetto dello sviluppo introdotto dal GR 18/2021, che prevede diritti fondiari (sotto forma di titoli HPL, HP o HGB) su spazi sotterranei e di superficie, per lo sviluppo di strutture di attraversamento sotterraneo, centri commerciali sotterranei o servizi di trasporto rapido di massa, ecc.

L’utilizzo di spazi in superficie è limitato al limite di altezza previsto nel rapporto del coefficiente di costruzione, mentre l’utilizzo degli spazi sotterranei è limitato alla profondità prevista nel piano spaziale o fino a 30 metri al di sotto della superficie.

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